Wissenswertes rund um Ihre Immobilie

Über Immobilien gibt es viele Meinungen und Informationen. Manche davon sind hilfreich, andere können aber auch Verwirrung stiften.

Wir informieren Sie mit fundierten Informationen und Tipps vom Experten. Regelmäßig haben wir z.B. wissenswerte Ratschläge von einem Rechtsanwalt, die Sie nicht verpassen sollten.

Was gibt es Neues in der Rechtssprechung? (Newsletter vom 04.05.2018)

Liebe Leser,

mit unserem Immobilien-Newsletter möchten wir Sie gerne regelmäßig über rechtliche Aspekte informieren und Sie bezüglich der Stimmung am Immobilienmarkt auf dem Laufenden halten.

Unser langjähriger Kooperationspartner Herr Rechtsanwalt Dr. Florian Ponholzer von der Kanzlei Kormaier & Partner in Planegg wird uns in diesem Newsletter wieder einige wertvolle rechtliche Tipps geben, was die aktuelle Rechtssprechung betrifft.

Der Immobilienmarkt ist unverändert auf einem extrem hohen Niveau. Zur zukünftigen Entwicklung gibt es allerdings unterschiedliche Prognosen, die wir uns etwas genauer angesehen haben.

Viel Spaß beim Lesen

Angelika Bartsch


Dr. Florian Ponholzer: Zur aktuellen RechtssprechungRechtliches

1. Verjährung BGH-Urteil vom 08.11.2017 – VIII ZR 13/17:
Gemäß § 548 Abs. 1 BGB verjähren Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache, insbesondere wegen Beschädigungen des Mietobjekts, innerhalb von 6 Monaten ab dem Zeitpunkt der Rückgabe der Mietflächen an den Vermieter. Aus diesem Grund sehen viele Mietvertragsformulare eine Verlängerung der 6-monatigen Verjährungsfrist, beispielsweise auf 12 Monate, vor. Unter Aufgabe seiner bisherigen Rechtsprechung stellte der BGH nunmehr für das Wohnraummietrecht fest, dass entsprechende Klauseln in Mietvertragsformularen, die zu einer Verlängerung der Verjährungsfrist für den Vermieter führen, aufgrund unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam sind.

2. Fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzug, BGH-Urteil vom 27.09.2017, VIII ZR 193/16:
Der BGH stellte für das Wohnraummietrecht fest, dass bei Bestehen von Zahlungsrückständen des Mieters, die zu einer fristlosen Kündigung des Mietvertrags berechtigen, durch den Mieter ein Ausschluss des Kündigungsrechts nur dadurch herbeigeführt werden kann, dass durch den Mieter sämtliche zur Kündigung berechtigende Zahlungsrückstände vor Zugang der Kündigungserklärung vollumfänglich bezahlt werden. Befindet sich der Mieter beispielsweise mit den Mieten für die Monate November und Dezember in voller Höhe in Zahlungsverzug und erklärt der Vermieter aus diesem Grund mit Kündigungsschreiben vom 15. Januar die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses, ist die Kündigung nur dann ausgeschlossen, wenn durch den Mieter die Zahlungsrückstände mit den Mieten November und Dezember vor Zugang der Kündigungserklärung beim Mieter beglichen werden.

3. Eigenbedarf, BGH-Beschluss vom 22.08.2017, VIII ZR 19/17:
Durch den BGH wurde festgestellt, dass die Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses wegen Eigenbedarf auch dann zulässig ist, wenn der Vermieter die Wohnung lediglich als Zweitwohnung nutzen will.

4. Schriftformheilungsklausel, BGH-Urteil vom 27.09.2017 – XII ZR 114/16:
Die Befristung eines gewerblichen Mietverhältnisses ist, sofern die Laufzeit länger als ein Jahr betragen soll, nur dann wirksam, wenn die wesentlichen Vertragsgrundlagen gem. § 550 BGB dem gesetzlichen Schriftformerfordernis entsprechend vereinbart wurden. Ist dies nicht erfolgt, ist die Befristungsabrede des Mietvertrags mit der Folge unwirksam, dass das Mietverhältnis mit gesetzlicher Frist ordentlich gekündigt werden kann. Um für beide Mietvertragsparteien Rechtssicherheit zu schaffen und eine ordentliche Kündigung eines befristeten Gewerbemietverhältnisses aufgrund eines Schriftformmangels zu vermeiden, werden üblicherweise in Gewerbemietverträgen sogenannte Schriftformheilungsklauseln vereinbart, welche eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses aufgrund eines Schriftformmangels ausschließen.Durch den BGH wurde nunmehr festgestellt, dass sogenannte Schriftformheilungsklauseln grundsätzlich unwirksam sind.

Herausgeber: Rechtsanwalt Dr. Florian Ponholzer, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht sowie Steuerrecht
Kanzlei Kormaier & Partner, Bahnhofstr. 34, 82152 Planegg
Tel: 089 857 30 30, Fax: 089 857 53 65
E-Mail: ponholzer@kormaierundpartner.de
Internet: www.kormaierundpartner.de

Wir übernehmen keinerlei Haftung für die Richtigkeit und Vollständigkeit der in diesem Newsletter enthaltenen Ausführungen.


Wünschen Sie eine Beratung in einer rechtlichen Angelegenheit? Gerne können Sie mich kontaktieren:

Rechtsanwalt Dr. Florian Ponholzer
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht sowie Steuerrecht
Kanzlei Kormaier & Partner
Bahnhofstr. 34, 82152 Planegg

Tel: 089 857 30 30

E-Mail: ponholzer@kormaierundpartner.de
Internet: www.kormaierundpartner.de


Wie entwickelt sich der Immobilienmarkt?

Der Immobilienmarkt in Deutschland ist unverändert auf einem sehr hohen Niveau. Vor allem in den Metropolen ist der Wohnraum immer noch knapp und es gibt eine hohe Nachfrage.

Angesichts der hohen Kaufpreise wird es für den Normalbürger immer schwieriger in Immobilien zu investieren bzw. sich den Traum vom Eigenheim zu erfüllen. Zur zukünftigen Entwicklung gibt es allerdings unterschiedliche Prognosen, die wir für Sie zusammengefaßt haben.

Viel Spaß beim Lesen

Achim Bartsch


Prognose 1: Das Ende des Preisbooms

Nachdem viele Anleger jahrelang die Immobilie als bevorzugte Vermögensanlage gewählt haben, prophezeien inzwischen viele Vermögensberater und Experten deutlich sinkende Preise auf dem Immobilienmarkt.

Seit über 8 Jahren steigen die Kaufpreise nun kontinuierlich an und sind inzwischen auf einem sehr hohen Niveau angelangt.Im Frühjahrsgutachten der Immobilienweisen wird erwähnt, dass der 2017 in Aussicht gestellte Rückgang der Kaufpreise sich in den nächsten fünf Jahren, insbesondere für München und Berlin, bewahrheiten wird. Es sei anzunehmen, dass die Preise in den nächsten Jahren durchschnittlich um 25-30%  sinken werden. Wohnimmobilien als Renditeobjekt werden daher nun kritischer betrachtet.

Aufgrund der vielen Fertigstellungen im Wohnungsneubau wird es außerdem vielerorts zu einem Gleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage kommen. Das Bevölkerungswachstum wird vorwiegend von jungen Leuten zwischen 18 und 35 Jahren generiert. Diese sind wiederum oft nicht in der Lage die hohen Mieten im Stadtgebiet zu zahlen und versuchen dann im Speckgürtel günstigere Wohnmöglichkeiten zu finden.

Münchner Mieter, die aktuell eine verhältnismäßig günstige Miete bezahlen, geraten oft in den sogenannten „Lock-in-Effekt“. Sie harren in ihren Wohnungen aus und arrangieren sich mit geringem Wohnraum, da sie sich eine überteuerte Alternative nicht leisten können. Die Möglichkeit und Bereitschaft teuren Wohnraum anzumieten ist limitiert. Durch diesen Umstand werden die Mieten in den nächsten Jahren also weniger stark steigen.

Ende 2016 waren die Baugeldzinsen auf einem Tiefstand. Seither entwickeln sie sich wieder nach oben. Die Übertreibungen der Kaufpreise vor allem in den größten Ballungszentren Berlin, Hamburg, Düsseldorf, Köln,Frankfurt, München und Stuttgart werden durch diesen Umstand nicht weiterhin aufrechterhalten werden können. Wer noch die Gelegenheit nutzen möchte, um einen möglichst hohen Kaufpreis für seine Immobilie zu erzielen, sollte also nicht zu lange mit dem Verkauf zögern.

Unsere Meinung: Ob sich die prognostizierte Kaufpreisentwicklung mit einer Abnahme von 25-30% tatsächlich bewahrheiten wird, bleibt abzuwarten. Wir nehmen nicht an, dass die Preise im Raum München in den kommenden fünf Jahren in diesem Maße fallen werden.


Prognose 2: Die Immobilienpreise werden nicht sinken

Das Bauland in Deutschland ist teuer geworden – und knapp. Die Anzahl an Neubauten ist aktuell auf dem Niveau von 2015. Zukünftig werden weniger Wohnungen gebaut werden. Vor allem im noch bezahlbaren Neubau-Segment wird es eng.

Aktuell kann die Nachfrage nach Wohnungen nicht gedeckt werden. Die Wohnungspreise werden daher vorläufig nicht sinken. Allerdings werden die Kaufpreise zukünftig wohl weniger rasch in die Höhe gehen.

2017 haben sich Wohnimmobilien in Deutschland nach VDP-Zahlen im Schnitt um 6,9 Prozent verteuert, 0,4 Prozentpunkte mehr als 2016. Die VDP-Zahlen basieren auf tatsächlichen Kaufpreisen und nicht wie bei vielen anderen Statistiken auf Angebotsdaten. Vor allem in dem  Segment des Mehrfamilienhausbaus gibt es eine gegenläufige Tendenz.

Bauland ist Mangeware und es wird zunehmend häufiger mit Grundstücken spekuliert.  Etwa 15 bis 20 Prozent der aktuellen Projekte sind in der Fertigstellung verschoben worden. Vielfach wird auf weiter steigende Endverkaufspreise gewartet, um den sehr hohen Grundstückseinstand auch refinanzieren zu können. Viele Maklerfirmen berichten, dass baureife Grundstücke die Besitzer wechseln, ohne dass mit dem Bau begonnen wurde.

Die Wohnungswirtschaft klagt über ständig steigende Preise für Bauleistungen. Die deutsche Bauwirtschaft arbeitet an der Kapazitätsgrenze. Aus diesem Grund fällt es ihr natürlich leicht, höhere Preise durchzusetzen.

Unsere Meinung: Wir denken, dass aufgrund des Mangels an Bauland und Wohnungen mit keiner gravierenden Preisreduzierung auf dem Immobilienmarkt zu rechnen ist.
Sicherlich spielt hier auch die Lage der Immobilie eine Rolle. München ist ein sehr beliebter Standort. Die Kaufpreise werden daher wahrscheinlich in nächster Zeit konstant bleiben.


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